Umsatzmiete

Die Umsatzmiete berechnet sich als prozentualer Anteil am Umsatz eines Gewerbemieters. Oft wird der Anteil als Prozentstaffel vereinbart (z.B. 5% bei Umsatz bis 10.000 EUR, 7% bis 20.000 EUR, 9% darüber). Die Umsatzmiete kann mit einer Festmiete kombiniert werden (Mindestmiete oder Sockelmiete).

Mindestmiete

Bei Umsatzmietvereinbarungen kann eine Mindestmiete festgelegt werden, die auch für den Fall zu zahlen ist, dass der Umsatz einen bestimmten Wert unterschreitet.

Beispiel: Die Miete betrage 10% vom Umsatz, mindestens jedoch 1.000 EUR. Bei Umsätzen unter 10.000 EUR ergibt sich somit eine gleich bleibende Miete von 1.000 EUR, bei Umsätzen über 10.000 EUR greift die prozentuale Abhängigkeit.

Sockelmiete

Die Sockelmiete kann als Bestandteil neben einer Umsatzmiete vereinbart werden. Die Sockelmiete in jedem Fall zu zahlen, d. h. unabhängig vom Umsatz.

Beispiel: Die Miete betrage 10% vom Umsatz zuzüglich eines Sockelanteils von 1.000 EUR. Bei einem Umsatz von z. B. 10.000 EUR ergeben sich somit 1.000 EUR Umsatzmiete (10% von 10.000 EUR) zuzüglich 1.000 EUR Sockelmiete, also zusammen 2.000 EUR.

Umsatzmietspitze

Bei Mietvereinbarungen mit Mindestmiete wird der Mietanteil, der die Mindestmiete übersteigt, auch Umsatzmietspitze genannt.

Grenzumsatz

Bei Prozentstaffeln gilt jeder Prozentsatz für die Mietberechnung nur bis zu einem bestimmten Grenzumsatz. Für höhere Umsätze gilt dann ein anderer (höherer) Prozentsatz.

Fixumsatz

Bei Prozentstaffeln ohne Grenzumsätze (außer dem Grenzwert für die Mindestmiete) wird ein einziger Fixumsatz berücksichtigt.

Gesamtumsatz

Der gemeldete Gesamtumsatz ist die Basis für eine prozentuale Umsatzmiete ohne Berücksichtigung von Grenzumsätzen.

Die Verwaltung von Umsatzmietverträgen umfasst in iX-Haus folgende Bereiche:

• Anlage von Umsatzmietkonditionen
• Erfassen der Umsatzmeldungen
• Abrechnung der Miete

Die umsatzbezogenen Mietkonditionen werden im Rahmen des Vertragsmanagements unter dem Register Umsatz angelegt. Die festen Mietanteile (Mindestmiete, Sockelmiete) werden als ’normale’ Sollbetragsvereinbarungen angelegt.

Sie können so auch Vorauszahlungen auf die Umsatzmietspitze erfassen. Dazu legen Sie über eine entsprechende Sollart ein zusätzliches Personenunterkonto an und erfassen eine Sollbetragsvereinbarung im Flächenmanagement.

Die Abrechnung der Umsatzmiete kann entweder auf Ist- oder auf Soll-Basis erfolgen.

Umsatzmietabrechnung auf Ist-Basis

Bei der Abrechnung auf Ist-Basis wird davon ausgegangen, dass die Mindest- oder Sockelmiete sowie die Vorauszahlung auf die Umsatzmietspitze regelmäßig sollgestellt werden. Dazu können Sie die automatische Sollstellung von iX-Haus verwenden.

Bei der Abrechnung der Umsatzmiete analysiert iX-Haus das Buchwerk und verrechnet die geleisteten Mieterzahlungen gegen die berechnete Umsatzmiete.

Zur Darstellung der Abrechnung und der Gutschrift bzw. Nachforderung verwenden Sie die Liste Umsatzmiete-Einzelabrechnung (40611).

Umsatzmietabrechnung auf Soll-Basis

Auch bei der Sollabrechnung legen Sie Sollbeträge für die Mindest- oder Sockelmiete an. Dies gilt natürlich nur, wenn diese Mietbestandteile vereinbart sind. Wenn Vorauszahlungen auf die Umsatzmietspitze erfolgen sollen, legen Sie auch hierzu eine entsprechende Sollbetragsvereinbarung an.

Bei der Abrechnung der Umsatzmiete werden die Sollbeträge gegen die berechnete Umsatzmiete verrechnet. Abweichungen zwischen Sollstellung und Mieterzahlungen werden hier nicht erkannt.

Zur Darstellung der Abrechnung und der Gutschrift bzw. Nachforderung verwenden Sie die Liste Umsatzmiete-Einzelabrechnung (40611) .

Um eine Umsatzmietvereinbarung in iX-Haus abzubilden, sind folgende Stammdaten zu erfassen:

1. allgemeine Vertragsdaten
2. Sollbeträge für den Mindest- oder Sockelmietanteil und die Vorauszahlung auf die Umsatzmietspitze
3. Stammdaten zur Umsatzmiete und Vertragskonditionen (z. B. Intervall der Umsatzmeldungen, Abrechnungen, Prozentanteile und Grenzumsätze) (siehe Abschnitt 02.1).

Die Konditionen einer Umsatzmietvereinbarung werden in einer oder mehrerer Berechnungszeilen erfasst. Für einfache Verträge genügt oft eine einzelne Zeile, bei komplexen Vertragsbedingungen - etwa gestaffelte Prozentsätze - sind mehrere Zeilen erforderlich.

Hinweis:

Damit die Mietkonditionen historisiert werden können, wird jede Zeile mit einem Gültigkeitsdatum versehen. Anhand dieses Datums erkennt iX-Haus die jeweils gültigen Konditionen. Dies bedeutet für mehrzeilige Konditionen, dass bei Änderung einer Zeile auch die übrigen Zeilen mit dem neuen Datum angelegt werden müssen!

Stammdaten

Bevor Sie die Stammdaten zur Umsatzmiete erfassen können, müssen Sie zunächst einen Vertrag anlegen. Die für eine Umsatzmietvereinbarung zu erfassenden Daten unterteilen sich in Stammdaten und die eigentlichen Berechnungsmodalitäten. Letztere sind nachfolgend erläutert.

• Öffnen Sie unter Stammdaten, Flächenmanagement das Modul Vertragsmanagement.
• Stellen Sie evtl. das gewünschte Objekt und den Vertrag.
  Bei mehreren Flächen der Person können Sie mit einem Mausklick im oberen Vertragsfenster die gewünschte Fläche einstellen.
  Die zu diesem Vertrag existierenden Umsatzmietvereinbarungen werden im unteren Fenster angezeigt.
• Öffnen Sie das Register Umsatz.
• Über den Schalter Neuen Datensatz anlegen öffnen Sie den Dialog Umsatzstamm.
• Geben Sie die gewünschten Werte ein.
• Speichern Sie die Eingaben.

Dialog Umsatzstamm

Mindestmiete

Tragen Sie ein, ob neben der umsatzabhängigen Miete eine Sockel- oder Mindestmiete vereinbart ist. Dieser Mietanteil wird als ’normale’ Sollbetragsvereinbarung erfasst.

Abrechnung

Umsatzmietberechnung

Der Programmteil zur Erfassung von Umsatzmietmeldungen kann über zwei Zugänge aufgerufen werden:

Im Vertragsmanagement stehend können Sie mit dem Kommanoleistenschalter Umsatzzahlen direkt zu dem Modul Umsatzmietmeldungen wechseln. Alternativ nutzen Sie den Menübaum Mietanpassungen, Flächenumsatzmieten, Umsatzmietmeldungen. Über den Kommandomenüschalter Vertragsmanagement wechseln Sie von dem Modul Umsatzmietmeldungen zu dem Modul Vertragsmanagement, um dort ggf. fehlende Umsatzmietdefinitionen nachzutragen oder anzupassen, z. B. eine Zuordnung zu einer Warengruppe.

• Stellen Sie evtl. das gewünschte Objekt ein (bei abweichender Gruppe vor Bestätigung von Umsatzmietmeldungen).
  Angezeigt werden alle Flächen zur aktuellen Person, für die Umsatzmietvereinbarungen vorhanden sind.
• Wählen Sie die gewünschte Person.
• Wählen Sie mit den Pfeiltasten. die Fläche, zu der Sie Umsatzmeldungen erfassen möchten. Die Fläche kann auch in der Erfassungsmaske gewechselt werden.
  Es werden nur die Flächen angezeigt, welche Definitionen für Flächenumsatzmieten aufweisen und die einer Warengruppe zugeordnet sind.
• Bestätigen Sie Umsatzzahlen.
• Stellen Sie mit den Buchungsjahrgang ein, für den Sie Umsätze eintragen möchten (Feld Jahrgang in der rechten oberen Maskenecke).
• Geben Sie die gewünschten Daten ein, bzw. modifizieren Sie vorhandene Daten.
  Bei Datenveränderung wechselt der Status der Kommandoleiste. Sie können nun wahlweise Änderungen speichern oder die Änderungen zurücknehmen.

Bedeutung der Felder

Übersicht

iX-Haus unterstützt sowohl eine Abrechnung der Umsatzmiete auf Ist- als auch auf Soll-Basis. Bei Abrechnung der Umsatzmiete auf Ist-Basis wertet iX-Haus das Buchwerk aus, wobei Sollstellungen und Zahlungen gesucht werden. Bei Abrechnung auf Soll-Basis werden die Sollbetragsvereinbarungen aus dem Vertragsmanagement berücksichtigt.

Die Zuordnung der relevanten Buchungen bzw. Sollbeträge erfolgt durch die Angabe von Personenkontenklassen für die Sockel- bzw. Mindestmiete und die Vorauszahlung auf die Umsatzmietspitze.

Aus den gemeldeten Umsätzen im Abrechnungszeitraum und den erfassten Mietbedingungen berechnet iX-Haus die zu zahlende Umsatzmiete und ermittelt den Nachzahlungs bzw. Gutschriftsbetrag.

Die Berechnung erfolgt zusammen mit dem Druck der Abrechnungsschreiben mit der Listenfunktion UMSATZMIETE ABRECHNUNG ZEITRAUM. Zur vorherigen Kontrolle dient die Liste UMSATZMIETE/NACHZAHLUNGEN ZEITRAUM (40609).

Folgende Punkte sind zu berücksichtigen:

• Abgerechnet werden nur Umsatzmietvereinbarungen, bei denen die beiden Felder RECHNUNGEN und ABRECHNUNGEN markiert sind.
• Abgerechnet werden nur ’fällige’ Umsatzmieten gemäß dem erfassten Abrechnungsmodus.
  Zum Beispiel werden Umsatzmietvereinbarungen mit Modus QK (quartalsweise im Kalenderjahr) nicht berücksichtigt, wenn als letzter Abrechnungsmonat 10/98 angegeben wird.
• Der Abrechnungszeitraum ergibt sich aus dem letzten abzurechnenden Monat und dem erfassten Abrechnungsmodus. Wenn z. B. 12/98 als letzter Abrechnungsmonat angegeben wird, wird für eine Fläche mit Modus QK der Zeitraum 10/98 bis 12/98 abgerechnet, für eine Fläche mit Modus JK der Zeitraum 01/98 bis 12/98.
• Das Programm erkennt nicht, welche zurückliegenden Perioden bereits abgerechnet wurden.
  Wurde z. B. für eine Vereinbarung mit Modus QK die Abrechnung in 09/98 versäumt, wird bei der Abrechnung in 12/98 nur der Zeitraum 10/98 bis 12/98 berücksichtigt.

Umsatzmiete auf Ist-Basis abrechnen

Zur Abrechnung der Umsatzmiete auf Ist-Basis steht die Listenfunktion ABRECHNUNG UMSATZMIETE ZEITRAUM zur Verfügung. Für die betroffenen Flächen einer Person wird eine gemeinsame Abrechnung erzeugt.

Abrechnung durchführen

Zur Abrechnung der Umsatzmiete auf Ist-Basis und zum Druck der Abrechnungsschreiben gehen Sie wie folgt vor.

MIETANPASSUNGEN ⇒ FLÄCHENUMSATZMIETEN ⇒ UMSATZMIETMELDUNGEN

• Bestätigen Sie Druck.
• Stellen Sie den gewünschten Ausgabedrucker ein.
• Bestätigen Sie den Eintrag Abrechung Umsatzmiete Zeitraum (40610).
• Geben Sie die gewünschten Daten ein.

Für die Mitteilungen pflegen Sie Vorlagen Textvorlagen vom Typ AU (Abrechnung Umsatzmiete) alternativ zur Texterfassung im Vorlagenmanager. Dazu muss unter Fachadministration ⇒ System ⇒ Systemeinstellungen Datenbank in der Systemeinstellung AktiviereNeuenSerienbrief das Modul Lx40611 aktiviert sein.

Nach Umstellung der AU-Vorlagen aus der Texterfassung auf den Vorlagenmanager stehen alternative Platzhalter zur Verfügung s. u. Abrechnung Umsatzmieten (AU). Bei der Übernahme alter Vorlagen sind manuelle Anpassungen erforderlich, da hier erstmals bedingte Textblöcke zur Darstellung in Abhängigkeit von Ergebnis (ERG), Saldo (SALDOERG), Steuerpflicht (STPFLICHT) oder Art der Miete (MIETEART) angeboten werden. Als Tabellen stehen $$VZ und $$UA zur Verfügung. Die Tabelle $$ sollte nach der Migration einer alten Vorlage in $$UA umbenannt werden. Download Platzhaltertest AU (ohne Gewähr)

Für die Mitteilungen legen Sie in der integrierten iX-Haus-Texterfassung eine Textvorlage vom Typ AU (Abrechnung Umsatzmiete) an (siehe auch Texterfassung Typen von Word-Texten).

Alle verfügbaren allgemeinen Platzhalter werden in der iX-Haus Benutzerhilfe beschrieben. Eine Aufstellung der zur Verfügung stehenden Textplatzhalter finden Sie hier. Beachten Sie bitte auch die allgemeinen Erläuterungen zu Wordvorlagen in der Texterfassung.

Alternativ nutzen Sie AU-Vorlagen aus dem Vorlagenmanager (s. o.).