Mietspiegel-Deklaration

Der Mietspiegel kann zur Kappung im Modul der Mietberechung nach BGB genutzt werden. Der tabellarische Aufbau im Modul Mietspiegel-Deklaration bietet die Möglichkeit, Mietspiegeldaten strukturiert zu erfassen. Hierzu stehen drei Ebenen zur Verfügung. In der Mietspiegel-Deklaration definieren Sie Mietspiegel-Basisdaten und Sondermerkmale sowie die Wohnungstypen, die sich aus einer Kombination von Mietspiegel-Merkmalen ergeben. Zuerst erfassen Sie Nummer und Name eines Mietspiegels bzw. eines Sondermerkmal-Blocks. Dann erfassen Sie untergeordnete Daten im Register Mietspiegel (Merkmale in zweiter Ebene und Werte bzw. Klassen in dritter Ebene). Es können im Modul Mietspiegel-Deklaration ein oder mehrere Sondermerkmale mit einem Mietspiegel gekoppelt werden. Diese Funktionalität steht nur beim Ändern des Mietspiegels zu Verfügung. Das Ändern der Mietspiegel erfolgt durch Rechtsklick auf den Mietspiegel-Name. In der durch Rechtsklick geöffneten Maske Mietspiegel ändern befindet sich ein neues Feld Zuordnung Sondermerkmal Block zum Mietspiegel. Über F2-Klick in diesem Feld können Sie den Zuordnungsdialog öffnen und Sondermerkmale zuordnen. Die zugeordneten Merkmale werden im Feld Zuordnung Sondermerkmal Block zum Mietspiegel angezeigt. Durch die Koppelung Sondermerkmale mit einem Mietspiegel können Fehleingaben in dem Modul Mietspiegel/Flächenstamm-Zuordnung vermieden werden. Wird hier ein Mietspiegel ausgewählt, der mit einem Sondermerkmal gekoppelt ist, dann wird automatisch auch der gekoppelte Sondermerkmalblock ausgewählt. Wenn mit einem Mietspiegel keine Sondermerkmale gekoppelt sind, dann stehen alle existierende Sondermerkmalblöcke zu Auswahl zu Verfügung.

Aus den Kombinationen der Werte ergeben sich Wohnungstypen. Zu den im qualifizierten Mietspiegel belegten Wohnungstypen liegen entsprechende untere, obere sowie durchschnittliche Quadratmetermieten als Vergleichsmieten vor. Im Register Wohnungstypen pflegen Sie diese Zordnung. Analog werden hier für Sondermerkmale Blöcke mit den einzelnen Klassen gebildet, welchen Sie dann einen Zu- oder Abschlag zuordnen.

Bei der späteren Flächenstamm-Zuordnung greifen Sie dann auf die Wohnungstypen und Sondermerkmal-Blöcke zu, um die Mietflächen zu beschreiben, welche sich in Ihrem verwalteten Bestand befinden.

Bei späteren Änderungen eines Mietspiegels benötigen Sie meist nur eine Anpassung der m²-Mietwerte, sofern die Wohnungstypenkonstellation im aktuellen Mietspiegel gegenüber der Vorversion beibehalten wurde. In dem Fall ändern Sie i. d. R. nur die Bezeichnung Ihres Mietspiegels z. B. von Hamburg 2015 auf Hamburg 2017 und aktualisieren dann die m²-Mietrichtwerte der Wohnungstypen (s. Mietspiegeldeklaration [05-mietspiegel/mietspiegel-deklaration.html]). Die dem Mietspiegel schon zugeordneten Flächen (s. Flächenstamm-Zuordnung [05-mietspiegel/flaechenstamm-zuordnung.html]) erhalten so automatisch die neuen Mietrichtwerte. Analog aktualisieren Sie so auch die Sondermerkmale.

Als Mietspiegel sollten Sie qualifizierte Mietspiegel aus offiziellen Quellen erfassen. Diese werden für einzelne Städte oder Regionen veröffentlicht. Herausgeber der qualifizierten Mietpiegel sind meist die Städte und/oder dort aktive Verbände. Die Ausgabe eines aktuellen qualifizierten Mietspiegels erfolgt meist gegen eine Schutzgebühr. Ein qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB wird i. d. R. alle vier Jahre neu erstellt. Die jeweils aktuelle qualifizierte Mietspiegel beschreibt anhand statistisch gesicherter Daten die ortsüblichen Vergleichsmieten und wird von der Stadt/Gemeinde und den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt.

Andere Namen für Mietspiegel: Mietrichtwert-Tabelle

• Öffnen Sie das Modul Mietspiegel-Deklaration über weitere…, Mietspiegel.
• Öffnen Sie das Register Mietspiegel.
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie die Funktion Neuer Mietspiegel/Sondermerkmal Block.
• Definieren Sie über den Radiobutton den Typ Mietspiegel bzw. Sondermerkmal Block.
• Geben Sie eine Nummer zur Einordnung der Deklaration an.
  Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke werden in einer gemeinsamen Liste geführt und nach den Nummern sortiert angezeigt. Mit der Nummer haben Sie die Möglichkeit, Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke zu organisieren. Die Nummern müssen eindeutig sein, müssen aber nicht zwingend fortlaufend vergeben werden. Führende Nullen setzt iX-Haus automatisch ein. Zulässiger Nummernbereich ist 1-99. Ist die Nummer schon vergeben, erhalten Sie beim Speichern einen entsprechenden Hinweis und können eine andere Nummer einsetzen.
• Geben Sie einen Namen ein. (max. 40 Zeichen)
• Bestätigen Sie die Parameter mit OK.
  Damit wird die erste Struktur-Ebene angelegt und nach dem Schema Nummer - Name angezeigt. Sobald zu dieser Struktur weitere Daten in untergeordneter Ebene erfasst sind, wird vor der Nummer ein eingerahmtes +-Zeichen eingeblendet, wenn die untergeordneten Daten ausgeblendet sind. Sind die untergeordneten Daten eingeblendet, steht vor der Nummer ein eingerahmtes --Zeichen. Durch Mausklick auf das Zeichen wechseln Sie den Anzeigestatus.

Die Änderungsfunktion ermöglicht Ihnen, den Namen des Mietspiegels sowie die Zuordnung von Sondermerkmal Blöcken zum Mietspiegel zu ändern. Dies ist besonders hilfreich, wenn sich die Klassenzuordnungen gegenüber der Vorversion nicht geändert haben und nur die m²-Mieten auf die Werte des neuen Mietspiegels angepasst werden sollen. Dann titulieren Sie den Mietspiegel am Besten durch Angabe des aktuellen Veröffentlichungsjahres, z. B. Hamburg 2017 (statt vormals Hamburg 2015). Beachten Sie, dass Sie hiernach auch die m²-Mieten der von Ihnen hieraus abhängigen Wohnungstypen anpassen.

Typ oder Nummer eines Mietspiegels können nachträglich nicht geändert werden!

• Öffnen Sie das Modul Mietspiegel-Deklaration über weitere… , Mietspiegel .
• Öffnen Sie das Register Mietspiegel .
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für den anzupassenden Mietspiegel die Funktion Mietspiegel ändern .
• Ändern Sie die gewünschten Daten im Feld Name bzw. in der Zuordnung Sondermerkmal Block zum Mietspiegel . Ihnen steht hierzu mit F2 die Auswahl Zuordnung Sondermerkmal Blöcke zur Verfügung.
• Speichern Sie Ihre Änderungen mit OK .
  

Die Änderungsfunktion ermöglicht Ihnen, den Namen des Sondermerkmal Blocks zu ändern. Typ oder Nummer können nachträglich nicht geändert werden.

• Öffnen Sie das Modul Mietspiegel-Deklaration über weitere… , Mietspiegel .
• Öffnen Sie das Register Mietspiegel .
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für den anzupassenden Mietspiegel die Funktion Sondermerkmal Block ändern .
• Ändern Sie die gewünschten Daten im Feld Name .
  
• Speichern Sie Ihre Änderungen mit OK .

• Öffnen Sie das Modul Mietspiegel-Deklaration über weitere… , Mietspiegel .
• Öffnen Sie das Register Mietspiegel .
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für den zu löschenden Eintrag die Funktion Mietspiegel löschen . bzw. Sondermerkmal Block löschen .
• Bestätigen Sie die Sicherheitsabfrage.
  Der markierte Mietspiegel bzw. Sondermerkmal Block wird gelöscht.
  

• Öffnen Sie das Modul Mietspiegel-Deklaration über weitere… , Mietspiegel .
• Öffnen Sie das Register Mietspiegel .
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für den zu ergänzenden Eintrag die Funktion Neues Merkmal bzw. Neues Sondermerkmal .
• Geben Sie den Namen des neuen Merkmals ein.
• Bestätigen Sie die Eingabe mit OK .

Werte bzw. Klassen erfassen

Ein Merkmal kann mehrere Werte oder Klassen zur weiteren Beschreibung enthalten, z. B. die unterschiedlichen Größen einer Mietwohnung, die Wohnlage (einfach, mittel, gut) oder die Ausstattungsmerkmale wie einfaches Fenster, Doppelkammer-Fenster, Isolierglas, metallbedampftes Isolierglas. Aus den Klassen ergeben sich für Sondermerkmale einzelne Zu- oder Abschläge. iX-Haus kann die Einzelwerte als Betragssumme bzw. als Prozentsumme ermitteln. Die Entscheidung, welcher Zu- oder Abschlag aufgrund eines solchen Sets von Sondermerkmalen angenommen wird, treffen Sie selbst, da hier ggf. noch weitere Regeln bei der Kombination von Sondermerkmalen lt. Mietspiegel zu beachten sind.

Der hier erfasste tatsächliche Wert wird bei dem Einsatz des identischen Wohnungstyps bzw. Sondermerkmalblockes in der Flächenstamm-Zuordnung [flaechenstamm-zuordnung.html] genutzt. Dort kann er aber auch erfasst oder überschrieben werden. Diese Änderung wirkt dann auch hier!

• Öffnen Sie das Modul Mietspiegel-Deklaration über weitere… , Mietspiegel .
• Öffnen Sie das Register Mietspiegel .
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für das zu ergänzende Merkmal die Funktion Neuer Wert bzw. Neue Klasse .
• Geben Sie den Namen des neuen Werts (max. 15 Zeichen) und eine Beschreibung (max. 40 Zeichen) ein.
• Für Klassen geben Sie zusätzlich den Zu/Abschlag als Zahlenwert an.
  
• Bei Sondermerkmalen definieren Sie mit der Checkbox Prozentangabe , ob der Zu-/Abschlag ein Absolutwert (in EUR) oder ein Prozentwert ist.
  
• Bestätigen Sie die Eingabe mit OK .

Wohnungstypen sind definiert durch ein Set der Merkmale eines Mietspiegels. Für diese definiert der Mietspiegelherausgeber einen unteren und oberen Wert der Vergleichsmieten sowie einen Mittelwert. Durch Sondermerkmale können diese Werte beeinflusst werden. Innerhalb eines Sondermerkmal Block erfassen Sie die Klassen mit Absolutwerten oder mit Prozentwerten. iX-Haus kann in den Fällen eines Mischwertes aus festen Zu- und Abschlägen (EUR) und relativen Zu- und Abschlägen (%) keinen automatisch berechneten 'korrekten tatsächlichen Wert' ermitteln. Sie müssen als Anwender in Abhängigkeit von den Vorgaben des Mietspiegelherausgebers die Zu- und Abschläge priorisieren und den sich hieraus ergebenden tatsächlichen Wert ermitteln. Welcher rechnerische Wert letztlich zu übernehmen ist, entscheiden Sie selbst durch die Eingabe im Feld tatsächlicher Wert .

Da der Wohnungstyp und einzusetzende Sondermerkmale auch bei der Flächenstamm-Zuordnung [flaechenstamm-zuordnung.html] genutzt und beeinflusst werden können, ist die vorherige Pflege der Wohnungstypen und Sondermerkmalblöcke nicht zwingend erforderlich. Sie ist dann sinnvoll, wenn Sie einen Mietspiegel durch einen Mitarbeiter pauschal erfassen lassen und ein anderer Mitarbeiter später nur noch die Flächenzuordnung ausführt, ohne den Mietspiegel oder die hieraus definierten Sondermerkmalsblöcke selbst zu ermitteln. Es können in iX-Haus pro Mietspiegel bis zu zehn Wohnungstypen definiert werden.

Für eine einzelne Fläche können Sie ab Servicepack 5 einen individuellen, abweichenden Zu-/Abschlag eintragen. Die Eingabe von Zu- und Abschlägen im Modul Mietspiegel wurde überarbeitet. In der Flächenstamm-Zuordnung jeder Fläche ist es nun auch möglich, diese Werte aus den Sondermerkmalen direkt einzugeben bzw. ändern. Die eingegebene Werte gelten dann nicht nur für die aktuell bearbeitete Fläche, sondern werden für jede Fläche mit dem gleichen Wohnungstyp gesetzt.

Wohnungstypen bearbeiten

• Öffnen Sie das Register Wohnungstypen .
• Wählen Sie den zu bearbeitenden Mietspiegel . F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
  Im Grid werden die schon vorhandenen Definitionen angezeigt.
  
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste öffnen Sie mit Neu den Dialog für eine neue Definition.
  Mit Ändern können Sie eine bestehende Definition einsehen und anpassen.
  
• In dem Dialog Mietspiegel-Dateneingabe wählen Sie das Set der Merkmale aus, zu welchem der Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete ausweist. Hierzu stehen zu jedem Merkmal die erfassten Klassen zur Verfügung, von denen Sie je eine auswählen. Die Listenfelder können Sie mit der Maus oder mit F2 öffnen.
• Geben Sie die Werte für für von , bis und Mittelwert an. Wenn das Set zuvor schon definiert war, werden im Maskenbereich zur örtlichen Vergleichsmiete die bekannten Werte für von , bis und Mittelwert angegeben.
• Bestätigen Sie die Definition dieses Wohnungstyps mit OK .

Wohnungstypen löschen

• Öffnen Sie das Register Wohnungstypen .
• Wählen Sie den zu bearbeitenden Mietspiegel . F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
  Im Grid werden die schon vorhandenen Definitionen angezeigt.
  
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für den zu löschenden Wohnungstyp den Befehl Löschen .
• Nach einer Sicherheitsabfrage können Sie den Wohnungstyp löschen, wenn keine Flächen mit diesem Wohnungstyp verknüpft sind.

Sondermerkmalsblock bearbeiten

• Öffnen Sie das Register Wohnungstypen .
• Wählen Sie den zu bearbeitenden Sondermerkmal-Block . F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
  Im Grid werden die schon vorhandenen Definitionen angezeigt.
  
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste öffnen Sie mit Neu den Dialog Eingabe Gesamtzuschläge/-abschläge .
  Mit Ändern können Sie eine bestehende Definition einsehen und anpassen.
  
• In dem Dialog Eingabe Gesamtzuschläge/-abschläge wählen Sie das Set der Merkmale aus, welchem lt. Mietspiegel zulässig sind. Hierzu stehen zu jedem Merkmal die erfassten Klassen zur Verfügung, von denen Sie je eine auswählen. Die Listenfelder können Sie mit der Maus oder mit F2 öffnen.
• Die Zu- oder Abschläge der Klassen werden jeweils benannt und rechnerisch getrennt für Absolutwerte und Prozentwerte summiert.
  Bestimmen Sie den tatsächlichen Wert für den resultierenden Zu- oder Abschlag. Geben sie hierzu den Wert und die Einheit ( EUR oder % ) an.
  Wenn das Set zuvor schon definiert war, wird im Feld Tatsächlich der momentan gültige Wert angegeben.
• Bestätigen Sie die Definition dieses Sondermerkmalblocks mit OK .

Sondermerkmalsblock löschen

• Öffnen Sie das Register Wohnungstypen .
• Wählen Sie den zu bearbeitenden Sondermerkmal Block . F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
  Im Grid werden die schon vorhandenen Definitionen angezeigt.
  
• Über das Kontextmenü der rechten Maustaste wählen Sie für den zu löschenden Sondermerkmalsblock den Befehl Löschen .
• Nach einer Sicherheitsabfrage können Sie den Sondermerkmalblock löschen, wenn keine Flächen mit diesem verknüpft sind.

In der Kommandoleiste der Mietspiegel-Deklaration stehen Ihnen zwei Reports zur Verfügung. Mit diesen erstellen Sie Übersichten zu definierten Klassen und Wohnungstypen.

Report Klassen-Übersicht

• Wählen Sie den Mietspiegel, für den Sie eine Klassen-Übersicht erstellen wollen.
F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
• Die Ausgabe erfolgt als Druckvorschau im Bildschirmdruck. Sie können den Report Liste 4081 Mietspiegel Klassen-Übersicht hieraus dann auch drucken oder speichern.
  
• Neben den Klassen und deren Beschreibung wird auch die Anzahl der bereits angelegten Wohnungstypen benannt, welche diese Klassen nutzen.

Sie können mit dieser Liste auch eine Übersicht über die Klassen der Sondermerkmale mit Absolutwerten ausgeben.

• Wählen Sie den Sondermerkmal Block, für den Sie eine Klassen-Übersicht erstellen wollen.
F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
• Die Ausgabe erfolgt als Druckvorschau im Bildschirmdruck. Sie können den Report Liste 4081 Mietspiegel Klassen-Übersicht hieraus dann auch drucken oder speichern.
  
• Neben den Klassen und deren Beschreibung wird auch die Anzahl der bereits angelegten Wohnungstypen benannt, welche diese Klassen nutzen.
  Die Zu-Abschläge werden für jede Klasse einen in EUR/qm angegeben. Eine Differenzierte Darstellung von %-Werten ist nicht vorgesehen - die Liste 4081 eignet sich daher nicht für die Darstellung prozentbasierter Werte von Sondermerkmalen.
  

Report Wohnungstypen-Übersicht

• Wählen Sie den Mietspiegel, für den Sie eine Übersicht erstellen wollen.
F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
• Wählen Sie eine Sortierung. F2 öffnet die Übersicht über die Merkmale.
  
• Die Ausgabe erfolgt als Druckvorschau im Bildschirmdruck. Sie können den Report Liste 4082 Mietspiegel Wohnungstypen-Übersicht hieraus dann auch drucken oder speichern.
  
• Neben den Wohnungstypen wird deren Beschreibung, die Vergleichsmiete und der Mittelwert ausgegeben.

Sie können mit dieser Liste auch eine Übersicht über die Sondermerkmale mit Absolutwerten ausgeben.

• Wählen Sie den Sondermerkmal Block, für den Sie eine Übersicht erstellen wollen.
F2 öffnet die Übersicht über alle Mietspiegel und Sondermerkmal-Blöcke.
• Wählen Sie eine Sortierung. F2 öffnet die Übersicht über die Merkmale.
  
• Die Ausgabe erfolgt als Druckvorschau im Bildschirmdruck. Sie können den Report Liste 4082 Mietspiegel Wohnungstypen-Übersicht hieraus dann auch drucken oder speichern.
  
• Neben den Sondermerkmalsblöcken wird deren Beschreibung, der Zu-/Abschlag und der rechnerische Wert in EUR/qm bzw. % ausgegeben.