Wie mache ich es?

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Voraussetzung für die BK-Abrechnung für SEV

• Es sind ein WEG –Objekt und ein oder mehrere zugehörigen Mietobjekte (SEV Objekte) im System eingerichtet. In dem/den SEV-Objekt(en) sind die vermieteten Flächen eingerichtet.
• Die Flächennummern in den Mietobjekten sind zu den zugehörigen WEG-Flächen identisch.
• Inhaltlich grundsätzliche entsprechende Abrechnungsarten sollten in beiden Objekten identisch sein. Z. B. WEG-Abrechnungsart 100 Hausgeld sollte der Abrechnungsart 100 Betriebskosten in Mietobjekt entsprechen, damit für diese Abrechnungsart eingerichtete Konten korrekt eingelesen werden können.
• Die Sachkonten, Umlageschlüssel und jahresanteiligen Umlagen sollen generell in WEG-Objekt eingerichtet und gepflegt werden. Im Miet-Objekt können zusätzliche Konten und Umlageschlüssel eingerichtet und gepflegt werden. Insbesondere Grundsteuerkonten und zugehörigen Umlageschlüssel machen nur im Miet-Objekt Sinn. Es ist nicht notwendig diese Konten in WEG-Objekt zu pflegen. Außerdem sollen in dem Mietobjekt Konten angelegt werden, die im Mietobjekt einer anderen Abrechnungsart zugeordnet sind als in WEG-Objekt. Z. B. ein Brennstoffkosten-Konto ist in WEG für Abrechnungsart 100 (Hausgeld) eingerichtet und im Mietobjekt nicht für Abrechnungsart 100 Betriebskosten, sondern für Abrechnungsart 200 Heizkosten. Das Buchen dieser Konten im Mietobjekt ist nicht erforderlich.
• Umlageschlüssel mit gleichen Nummern im WEG und Mietobjekt müssen auch von gleichen Typ und gleicher Verwendung sein.
• Aufgrund möglicher Mieterwechsel ist es sinnvoll, die Einzelanteile für die Fest- und Verbrauchswerte in der WEG und der SEV zu pflegen. Sollten Sie ganz genau wissen, dass während der Abrechnungsperiode kein Mieterwechsel stattgefunden hat, können Sie Fest- und Verbrauchswerte nur im WEG-Objekt eintragen.

Parameter

Die Konfiguration erfolgt über folgende Parameter:

• WEG-Objekt
  Hier wird das zugehörige WEG-Objekt eingetragen. Das ist der entscheidende Parameter für die SEV-Abrechnung. Ist dieser Parameter nicht gesetzt, wird eine Standard-Betriebskostenabrechnung durchgeführt. Bei der Standard-Betriebskostenabrechnung soll dieses Feld immer leer bleiben!
• Verbrauchswerte/Festwerte aus Mietobjekt
  Setzen Sie diese Parameter, wenn Einzelanteile für Verbrauchs- und Festwerte aus Mietobjekt eingelesen werden sollen. Es ist fast immer sinnvoll, diese Werte in dem Mietobjekt zu pflegen. Nur in dem Fall wenn Sie ganz genau wissen, dass während der Abrechnungsperiode kein Mieterwechsel stattgefunden hat, können Sie Fest- und Verbrauchswerte nur im WEG-Objekt pflegen. In diesem Fall, schalten Sie bitte diese Parameter entsprechen aus.
• Umlageschlüssel XXX durch YYY ersetzen
  Diese Parameter dient dazu, während der Abrechnung einen Umlageschlüssel durch einen anderen zu ersetzen, ohne eine Anpassung an den Konten vornehmen zu müssen. Anwendungsfall: In der WEG erfolgt die Umlage nach Miteigentumsanteilen, in dem Mietobjekt nach qm. Beide Umlageschlüssel sind in der WEG erfasst.
• Mietobjektkonten
  Die hier eingetragenen Konten werden nicht aus dem WEG- sondern aus dem Mietobjekt eingelesen. Das können z. B. Grundsteuerkonten sein, die im WEG-Objekt gar nicht vorhanden sind. Es können auch Konten sein, die in beiden Objekten existieren, aber für unterschiedliche Abrechnungsarten eingerichtet sind. Z. B. kann ein Brennstoffkosten-Konto im WEG-Ojekt für die Abrechnungsart 100 Hausgeld eingerichtet sein, während Brennstoffkosten im Mietobjekt der Abrechnungsart 200 Heizkosten zugeordent werden.
• Umlagefähige Kosten
  Über diesen Parameter erfolgt die Eingrenzung der Konten auf nur umlagefähige Kosten. In WEG-Objekt werden alle Kostenarten eingerichtet und abgerechnet. Im Mietobjekt dürfen nur umlagefähige Kosten abgerechnet werden. Geben Sie bitte hier Kontobereiche ein, die nur umlagefähige Kosten betreffen. Bleibt dieser Parameter leer, werden alle eingerichtete Konten abgerechnet.

Abrechnung im Detail

• Alle Sachkonten (außer den im Parameter Mietobjektkonten definierten Konten) werden aus dem WEG-Objekt ausgelesen. Die Kontosalden werden auch aus dem WEG-Objekt ermittelt.
• Die Mietobjektkonten werden aus dem Mietobjekt ausgelesen. Die Kontosalden werden auch aus dem Mietobjekt ermittelt. Ist der Kontosaldo im Mietobjekt 0,00 €, wird der Kontosaldo aus dem WEG-Objekt gelesen, falls das Konto im WEG-Objekt existiert.
• Alle Umlageschlüssel werden aus dem WEG-Objekt ausgelesen. Existiert ein Umlageschlüssel im WEG-Objekt nicht, wird dieser Umlageschlüssel aus dem Mietobjekt ausgelesen.
• Die Einzel und Gesamtwerte der Jahresumlagen werden aus dem WEG-Objekt ausgelesen, wenn der Schlüssel im WEG-Objekt existiert - ansonsten aus dem Mietobjekt.
• Die Gesamtwerte der Fest- und Verbrauchsumlagen werden aus dem WEG-Objekt ausgelesen, wenn der Schlüssel im WEG-Objekt existiert - ansonsten aus dem Mietobjekt.
• Die Einzelwerte der Fest- und Verbrauchsumlagen werden je nach Konfiguration entweder aus dem Mietobjekt oder aus dem WEG-Objekt gelesen.

Einrichtungsbeispiel

Sie können zu einem WEG-Objekt ein oder mehrere Mietobjekt(e) einrichten. Für das Mietobjekt gibt es mehrere Einrichtungsmöglichkeiten. Je nach Einrichtung zeigt die Sachkonten-Kontrollliste unterschiedliche Ergebnisse.

• Mietobjekt enthält nur vermietbare Flächen:
  Das ist die einfachste Einrichtung, da nur die Einzelanteile für die vermietbaren Flächen gepflegt werden. In der Kontrollliste sieht man die tatsächliche Aufteilung der Kosten auf die im Objekt eingerichteten Mieter und tatsächliche Leerstandkosten. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Einrichtung die Sachkonten-Kontrollliste Differenzen enthält, wenn nicht alle WEG-Flächen in der Sondereigentumsverwaltung sind. Diese Differenzen müssten den Nicht SEV Flächen entsprechen.
• Mietobjekt enthält alle Flächen:
  Bei dieser Einrichtung ist die Pflege der Einzelanteile aufwendiger. Hier gibt es im normalen Fall keine Differenzen in der Kontrollliste. Unter Leerstand werden aber nicht nur tatsächliche Leerstandkosten angezeigt, sondern auch die Kosten der nicht vermietbaren Flächen.
• Mietobjekt enthält nur vermietbare Flächen und eine Sammelfläche, deren Größe der Summe aller nicht vermietbaren Flächen entspricht:
  Diese Einrichtung unterscheidet sich von der vorherigen nur bei der Pflege der Anteile.

In folgender Tabelle ist eine mögliche Einrichtung dargestellt:

Parameter für die Abrechnung (im SEV-Mietobjekt):